1) Riskli Yapı Şerhi Ne İşe Yarar?
Riskli yapı tespiti kesinleşince tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir. Şerh; maliklere, alıcılara, ipotek alacaklılarına ve idareye yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu bildirir. Satış, ipotek ve pay devri mümkündür; ancak süreç Kanun ve yönetmelik kurallarına tabidir. Şerhli taşınmazda işlem yapan tarafların güncel tapu kaydını ve tespit belgelerini birlikte okuması gerekir.
Şerh, yapının fiilen yıkıldığı anlamına gelmez. Yıkım kararı, tahliye, kira yardımı ve uygulama takvimi ayrı ilerler. Tespit itirazı sonuçlanmadan kalıcı tapu temizliği beklenmemelidir. Şerh, dönüşümün hukuki işaretidir; şantiye gerçeği ise yıkım tutanağı ve idare yazısıyla kanıtlanır.
Riskli yapı tespiti süreci şerhin hukuki önkoşuludur. Tespit raporu, kesinleşme yazısı ve tapu bildirimleri, sonraki terkin ve belirtme işlemlerinin dayanağıdır. Eksik tespit dosyası, yıkım sonrası terkin taleplerinde iade nedeni olur.
2) Yıkım Sonrası Şerh Terkini
Riskli yapı yıktırıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazda riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere istinaden terkin edilir. Talep ilgililerden gelebileceği gibi Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce de yapılabilir. Terkin, tapu kütüğünden “riskli yapı” ibaresinin kaldırılmasıdır; arsa vasfı ve diğer şerhler ayrı değerlendirilir.
Yıkım tutanağı, idare yazısı, gerektiğinde encümen veya yıkım kararı ve fotoğraf ekleri eksiksiz sunulmalıdır. Belge zinciri kopuksa terkin gecikir; tapuda “riskli yapı” ibaresi fiilen yıkılmış arsada kalarak satış, tevhit ve ruhsat işlemlerinde karmaşa yaratır. e-Devlet bildirimleri ile müdürlük kaydının uyumu da kontrol edilmelidir.
Terkin, dönüşümün bittiği anlamına gelmez. 4 Şubat 2026’dan itibaren terkinle birlikte yeni belirtme zorunluluğu, bu noktayı netleştirmiştir. Şantiye kapanış dosyasında terkin ve belirtme aynı kontrol listesinde yer almalıdır.
3) 6306 Kapsam Belirtmesi
Yeni hükme göre riskli yapı şerhinin terkininden sonra tapu beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Parseldeki iş, işlem ve uygulamalar arsa hâlinde olsa bile Kanun kapsamında yürütülür. Belirtme; alıcıya, bankaya ve notere dönüşüm rejiminin sürdüğünü gösteren resmi işarettir.
Bu düzenleme, uygulamada sık görülen “şerh kalktı, artık sıradan arsa” yanlışını giderir. Satış, tevhit, ifraz, kat irtifakı ve ruhsat aşamalarında 6306 kolaylık ve yükümlülükleri devam eder; vergi ve harç muafiyetlerinin dayanağı da bu süreklilikte aranır. Belirtme olmadan “temiz arsa” pazarlaması ayıplı ifşa riski doğurur.
Belirtmenin tapuya işlenip işlenmediği, noter ve alıcı due diligence kontrol listesinde yer almalıdır. Eksik belirtme, sonradan idari yazışma ile tamamlatılmalıdır. Bike Mimarlık, danışmanlık kapsamında tapu–yıkım belge sırasını koordine eder.
4) İfrazda Şerh Nasıl İşler?
Riskli yapının bulunduğu bir parsel ifraz edilirse, ifraz sonucu oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında kalır; diğer parsellerden riskli yapı şerhi kaldırılır. Böylece yapı ile fiilen ilişkisiz kalan parçalar dönüşüm şerhinden arındırılır. Bu kural, 4 Şubat 2026 düzenlemesinin ifraz pragmatiğini netleştirir.
İfrazın imar mevzuatına uygunluğu ve salt çoğunluk kararı (yönetmelikteki usule göre) şarttır. İfraz sınırı, yıkılan yapının oturumu, arsa payı hesabı ve uygulama alanı ile uyumlu çizilmelidir; aksi halde hangi parselin kapsamda kalacağı tartışmalı olur. Ölçü ve kroki hataları sonraki satışlarda dava riski üretir.
Bu netlik, özellikle büyük parsellerde bir kısmı boş veya ayrılacak alanların piyasaya çıkarılmasını kolaylaştırır; kapsamda kalan parselde ise 6306 belirtmesi sürer. İfraz sonrası her yeni parsel için tapu beyanları ayrı okunmalıdır.
5) Tevhit ve Ortak İşlemler
Tevhit, ifraz, taksim, terk ve ihdas gibi işlemler dönüşümde sık kullanılır. Üzerinde tamamı riskli yapı bulunan parseller salt çoğunlukla tevhit edilebilir; boş parsellerin dahilinde oybirliği aranır. Mevcut şerh veya ipotekler, kural olarak bu işlemleri tek başına engellemez; ancak alacaklı bilgilendirmesi ve sıra kaydı dikkat ister.
Tevhit sonrası uygulamaya, oluşan parseldeki paylar oranında salt çoğunlukla karar verilir. Kentsel dönüşüm hakkı kullanımı, tapu güncelliğine bağlıdır; eski şerh–yeni belirtme geçişi tamamlanmadan pay satışı ilanı risklidir. Malik cetveli ile tapu beyanları aynı tarihte doğrulanmalıdır.
Bike Mimarlık, inşaat ve danışmanlık kapsamında tapu–ruhsat–şantiye dosya sırasını koordine eder. Tevhit ve ifrazın ruhsat öncesi tamamlanması, uygulama takvimini kısaltır.
6) Tapu Başvurusunda Belgeler
Terkin ve belirtme için tipik set: kesinleşmiş riskli yapı tespiti özeti, yıkım tutanağı ve fotoğrafı, Başkanlık veya İdare yazısı, tapu senetleri, malik kimlikleri ve varsa vekâletname. İfraz veya tevhit varsa onaylı imar ve parselasyon evrakı eklenir. Vekil işlemlerinde noter vekâleti, mirasçılarda veraset belgesi zorunludur.
e-Devlet ve Müdürlük bildirimleri ile tapu randevu kaydının uyumlu olması işlem süresini kısaltır. Eksik imza veya paydaş listesi uyumsuzluğu en sık iade nedenidir. Randevu günü belge setinin basılı ve dijital kopyası birlikte taşınmalıdır.
Yıkım sonrası arsa vasfı değişimi ile kat irtifakı terkini ayrı işlemlerdir; sıranın karıştırılması, sonraki kat mülkiyeti tesisini geciktirir. Kontrol listesi şantiye kapanış dosyasına eklenmeli; her adımın tarih damgası tutulmalıdır.
7) Sık Yanılgılar
“Yıkıldı, şerh kendiliğinden düşer” yanlıştır; tapu terkin ve belirtme işlemi gerekir. “Şerh terkin edildi, 6306 bitti” de yanlıştır; belirtme ile Kanun kapsamı sürer. “İfrazda tüm parseller şerhli kalır” ise 2026 kuralına aykırıdır; yalnızca yapıya tekabül eden kısım kapsamda kalır. Bu üç yanılgı satış vaadi ve banka ekspertizlerinde sık çatışma üretir.
Alıcıya “temiz arsa” diye sunulan taşınmazda 6306 belirtmesinin atlanması, ayıplı ifşa ve sözleşme uyuşmazlığı doğurur. Satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmelerinde belirtme açıkça yazılmalıdır. İpotekli parsellerde alacaklıya yazılı bilgilendirme dosyalanmalıdır.
Pay satışı ilanlarında tapu güncel durumunun ek formlarla uyumu, Şubat 2026 usul değişiklikleriyle daha da kritikleşmiştir. Güncel olmayan beyanlar, ilanın iptaline yol açabilir.
8) Sonuç
Yıkım sonrası süreç üçlüdür: riskli yapı şerhinin terkini, 6306 kapsam belirtmesinin işlenmesi ve ifraz varsa şerhin doğru parsele indirgenmesi. 4 Şubat 2026 değişikliği bu zinciri belirsizlikten çıkarmış; arsa hâlinde de Kanun kapsamının sürdüğünü tapuya yansıtmıştır. Doğru tapu kaydı; ruhsat, finansman ve satış güvenliğinin temelidir.
Erken belge derleme, şantiye bitişiyle aynı anda planlanmalıdır. Tapu–yıkım dosyanız için danışmanlık ekibimizle iletişime geçin; Bike Mimarlık teknik ve idari sırayı birlikte yönetir.