1) 6306 Harç Muafiyeti Kapsamı

6306 kapsamında yürütülen riskli yapı dönüşümünde; tapu harcı, döner sermaye ve benzeri ücretlerde kanuni muafiyet ve indirimler uygulanabilir. Kapsam, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, uygulama alanı kararı ve Kanun rejiminin tapuda sürdürülmesiyle sınırlıdır. Sıradan tadilat veya imar barışı işlemleri bu muafiyete otomatik dahil değildir.

Muafiyet; malik lehine düzenlenmiş, idari ve tapu işlemlerine ilişkin bir kolaylıktır. Gelir vergisi, emlak vergisi veya restorasyon KDV istisnası gibi farklı vergi kalemlerini kapsamaz. Mali modelde “6306 muafiyeti” satırı ayrı, “restorasyon KDV istisnası” satırı ayrı hesaplanmalıdır.

Restorasyon KDV ve vergi indirimi 2026 yazısı, tescilli yapı restorasyonundaki 3065/13-g rejimini anlatır. Kentsel dönüşüm harç muafiyeti ile karıştırılmamalıdır. Belediye yapı ruhsatı harçları da ayrı kalemdir; 6306 kapsamında indirim veya muafiyet aranırken belediye yazısındaki dayanak maddesi kontrol edilmelidir.

2) Tapu Harcı ve Ücret Muafiyetleri

Tapu harcı muafiyeti, dönüşüm kapsamındaki devir, tevhit, ifraz, kat irtifakı ve yeni tapu tesis işlemlerinde gündeme gelir. Muafiyetin doğması için işlemin 6306 kapsamında olduğunun tapu beyanlarında ve resmi yazışmalarda izlenebilir olması gerekir. Riskli yapı şerhi terkin edilse bile “6306 kapsam belirtmesi” sürekliliği muafiyet zinciri için kritiktir.

Noter, tapu müdürlüğü ve belediye kalemleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Bazı işlemlerde harç muaf, döner sermaye kısmen tahsil edilebilir. Ödeme öncesi muafiyet dayanağı yazılı sorulmalı; aksi halde sonradan iade süreci uzar.

Banka kredisi ve ipotek işlemlerinde muafiyet kapsamı dar olabilir. Kredi sözleşmesinde tapu masrafları paylaşımı net yazılmalıdır.

3) Oransal Muafiyet: Tevhit ve Aktarım

Şubat 2026 düzenlemesiyle netleşen oran kuralı: riskli yapının bulunduğu parsel, boş parsellerle tevhit edilir veya yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınırsa, tapu harç ve ücret muafiyetleri sınırsız değildir. Muafiyet; riskli parsel alanının, tevhit sonucu oluşan veya aktarım yapılan yeni parsel alanına oranı nispetinde uygulanır.

Örnek: 500 m² riskli parsel, 2.000 m² boş parselle tevhit olursa muafiyet oranı yaklaşık dörtte birdir. Büyük hedef parselde küçük riskli pay, beklenenden düşük muafiyet üretir. İmar hakkı aktarımı senaryolarında aynı oran mantığı geçerlidir.

Fizibilite ve kat karşılığı sözleşmesinde muafiyet oranı açık modellenmeli; “tam muafiyet” varsayımı bütçe sapması yaratır. Mali müşavir ve hukuk danışmanı erken devreye alınmalıdır.

4) Restorasyon KDV’sinden Farkı

3065/13-g KDV istisnası; Kültür Bakanlığınca tescil edilen kültür varlıklarının restorasyon hizmet ve teslimlerine yöneliktir. 6306 harç muafiyeti ise riskli yapı dönüşümü tapu işlemlerine yöneliktir. Tescilli bir yapı hem 6306 hem restorasyon KDV rejimine aday olabilir; ancak belge setleri, başvuru mercileri ve uygulama anları farklıdır.

Yık-yap ile restorasyon karşılaştırmasında vergi sonrası maliyet tablosu iki kanalı birlikte göstermelidir. Restorasyon seçildiğinde kurul onayı ve KDV istisna yazısı; yık-yap seçildiğinde 6306 tapu muafiyeti ve oran hesabı devreye girer. Karışık iş kalemleri (hem restorasyon hem yeni bina) ayrıştırılmadan fatura kesmek denetim riski taşır.

Tescilli yapıda kentsel dönüşüm, koruma kurulu sürecini paralel yürütür; muafiyet KAİP veya kurul ihlalini meşrulaştırmaz. Mali müşavir, iki vergi kanalını ayrı klasörlerde izlemeli; karışık arşiv sonradan tarhiyat riski doğurur.

5) Muafiyet İçin Koşullar ve Belge Zinciri

Tipik belge zinciri: riskli yapı tespit raporu ve kesinleşme, uygulama alanı kararı, malik salt çoğunluk veya oybirliği kararı, dönüşüm sözleşmesi, yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı, tapu işlem başvurusu ve 6306 kapsam yazısı. Eksik halka muafiyet reddine veya tam harç tahsilatına yol açar.

Tapuda 6306 kapsam belirtmesi, şerh terkininden sonra işlenmelidir. Alıcı, banka ve noter due diligence listesinde bu kayıt aranmalıdır. Riskli yapı tespiti süreci dosyanın başlangıç noktasıdır.

İmar hakkı aktarımında Müdürlük yazısı ve belediye bildirimi muafiyet zincirine eklenir. Hedef parselde 6306 rejiminin sürdüğü yazılı teyit edilmeden tapu işlemi planlanmamalıdır.

6) Malik Kontrol Listesi (2026)

(1) Riskli yapı tespiti kesinleşti mi? (2) Tapuda 6306 kapsam belirtmesi var mı? (3) Tevhit veya aktarım varsa alan oranı hesaplandı mı? (4) Restorasyon mu yık-yap mı — vergi kanalı seçildi mi? (5) Sözleşmede harç paylaşımı yazılı mı? (6) Noter/tapu öncesi muafiyet yazısı alındı mı? (7) KDV istisnası ayrı dosyada mı? (8) Ruhsat–tapu sırası takvime bağlandı mı?

Bu liste, malik komitesi toplantılarında paylaşılabilir. Şeffaf harç tablosu, müteahhit–malik güvenini artırır. Belirsiz “idare halleder” yaklaşımı iade ve dava riski taşır. Her tapu işlemi öncesi muafiyet tutarını yazılı teyit edin; sözlü beyan yeterli değildir.

Danışmanlık kapsamında tapu–ruhsat takvimi koordinasyonu desteklenebilir. Mali müşavir, muafiyet oranını Excel tablosunda maliklerle paylaşmalı; gizli varsayım uyuşmazlık yaratır.

7) Sık Hatalar ve Denetim Riskleri

Sık hatalar: tam muafiyet varsayımı, 6306 kapsam belirtmesi eksikliği, restorasyon faturasını 6306 muafiyeti sanmak, oran hesabında brüt değil net alan kullanmak, hedef parselde rejim sürekliliğini doğrulamamak. Bu hatalar geri ödeme, gecikme ve sözleşme uyuşmazlığı üretir.

Müteahhit değişiminde önceki muafiyet yazılarının yeni yükleniciye teşmili otomatik değildir. Tapu işlemi malik adına olsa bile sözleşme tarafı değişiminde dosya güncellenmelidir. Kat irtifakı kurulmadan önce harç muafiyeti beyanının tapu memuru tarafından kabul edildiği teyit edilmelidir.

İnşaat ve tapu işlemlerinin paralel planlanması, muafiyet penceresinin kaçırılmasını önler. Ruhsat gecikmesi tapu masraf takvimini kaydırır. Belediye harçları ile tapu harçlarının farklı kanallarda tahsil edildiği unutulmamalı; her kaleme ayrı muafiyet dayanağı sorulmalıdır.

8) Sonuç

6306 harç ve ücret muafiyetleri, riskli yapı dönüşümünde önemli maliyet kalemlerini düşürür; ancak sınırsız değildir ve restorasyon KDV istisnasından ayrıdır. Oransal uygulama, tevhit ve imar hakkı aktarımında bütçeyi doğrudan etkiler. Belge disiplini ve erken mali danışmanlık muafiyet kaybını önler. Malik komitesi, harç tablosunu sözleşme imzasından önce onaylamalıdır.

Dönüşüm projenizde harç muafiyeti ve teknik süreç koordinasyonu için bize ulaşın.