1) 4 Şubat 2026 Değişikliği Ne Getirdi?
Yönetmelik değişikliği, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonraki karar süreçlerinde çoğunluk eşiğini sadeleştirir. Salt çoğunluk; hem malik sayısının hem arsa payının yarısından bir fazlasını (P+1) ifade eder. Bu eşik, 2/3 zorunluluğunun yarattığı tıkanmaları azaltmayı ve dönüşümün hızlanmasını hedefler. Ancak eşiğin düşmesi, hukuki ve teknik hazırlığın ihmal edilebileceği anlamına gelmez; kararın geçerli olması için usul şartları eskisi kadar kritiktir.
Uygulamada müteahhitler ve malik temsilcileri, önce riskli yapı tespiti sürecinin tamamlandığını ve itiraz sürelerinin dolduğunu doğrulamalıdır. Tespit kesinleşmeden alınan salt çoğunluk kararları iptal riski taşır. Tescilli yapılarda koruma kurulu süreci paralel planlanmalıdır; salt çoğunluk, koruma izninin yerini tutmaz.
Değişiklik, çok malikli apartmanlarda anlaşma süresini kısaltabilir. Azınlık maliklerin hakları, pay satışı ve bedel tespiti mekanizmalarıyla korunmaya devam eder. Erken hukuk ve teknik danışmanlık, dava maliyetini düşürür. Malik listesinin tebliğ kanıtlarıyla arşivlenmesi, sonraki itirazlarda süre tartışmasını kısaltır.
2) Salt Çoğunluk (P+1) Nasıl Hesaplanır?
Salt çoğunluk hesabı iki boyutta yapılır: malik sayısı ve arsa payı. Toplam malik sayısının yarısından bir fazla malik ile, toplam arsa payının yarısından bir fazla payın aynı yönde oy kullanması gerekir. Örneğin 12 bağımsız bölümlü binada malik sayısı 12 ise salt çoğunluk en az 7 maliktir; arsa payı eşitse 7/12 pay da sağlanmalıdır. Paylar eşit değilse sayı ve pay çoğunluğu ayrı kontrol edilir.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tablosu güncel tapu kaydından doğrulanmalıdır. Vekil oyunda noter vekâletname, mirasçılarda veraset belgesi, şirket maliklerde imza sirküleri zorunludur. Eksik temsil, geçersizlik iddiası açar. Toplantı öncesi pay cetveli yazılı hazırlanmalı; her oylamada imza ve pay oranı tutanağa işlenmelidir.
Kapıcı dairesi veya ticari üniteler ayrı bağımsız bölüm ise payları hesaba katılır. Karar metninde yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi veya kat karşılığı oranları net yazılmalıdır; belirsiz kararlar yeniden oylama gerektirir. Oy listesinde pay oranının yanında bağımsız bölüm numarası da yer almalıdır.
3) Malik Toplantısı Çağrısı ve Tutanak
Malik toplantısı, salt çoğunluk kararının usul dayanağıdır. Çağrı; gün, saat, yer ve gündemi içermeli, makul süre önceden tebliğ veya iadeli taahhütlü posta / e-tebligat ile yapılmalıdır. Gündemde riskli yapı kararı, yıkım-yeniden yapım tercihi, müteahhit seçimi ve anlaşmayan malik işlemleri ayrı maddeler halinde yer almalıdır.
Toplantıda yoklama, pay cetveli okunması, maddelerin ayrı oylanması ve tutanak imzaları eksiksiz tamamlanır. Karşı oy ve çekimserler de yazılır; bu kayıt pay satışında delil değeridir. Katılmayan malikler için çağrı usulüne uygunluk ayrıca dosyalanır.
Toplantı öncesi bilgilendirme oturumu uyuşmazlığı azaltır. Teknik fizibilite, maliyet paylaşımı ve geçici barınma şeffaf sunulduğunda salt çoğunluk daha sağlıklı oluşur. Danışmanlık kapsamında gündem taslağı ve tutanak kontrolü desteklenebilir. Çağrı iade alındıları toplantı dosyasının ilk sayfasına eklenir.
4) Anlaşmayan Malik ve Pay Satışı
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, mevzuattaki usule göre satışa konu edilebilir. Amaç, dönüşümü bloke eden azınlık payını adil bedelle çözmek ve projeyi ilerletmektir. Pay satışı; tebliğ, bedel tespiti, ihale veya kanundaki satış yöntemi ve tapu işlemleri zincirinden oluşur. Bedelin piyasa ve emsal değerle uyumu, iptal davalarını önlemek için kritiktir.
Anlaşmayan maliklere süre tanınması, yazılı teklif ve müzakere tutanakları iyi niyet delili oluşturur. Acele satış baskısı sosyal ve hukuki risk yaratır. Bağımsız bölümde kiracı varsa tahliye ve kira ilişkisi ayrı yönetilmelidir; malik pay satışı kiracı haklarını otomatik silmez.
Satış sonrası yeni pay sahibi, çoğunluk kararına ve kat karşılığı sözleşmesine taraf olur. Müteahhit tarafında pay birleştirme ve teminat güncellenmelidir. Noter ve tapu randevuları kritik yola alınır. Bedel tespit raporunun emsal listesi, satışı izleyen davalarda savunmanın omurgasıdır.
5) Kat Karşılığı ve Uygulama Sözleşmesi
Salt çoğunluk sonrası kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanır. Sözleşmede bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, cezai şart, geçici barınma, kira yardımı koordinasyonu, yıkım sorumluluğu ve ruhsat yükümlülükleri açık yazılmalıdır. Eksik maddeler şantiyede maliyet artışı ve uyuşmazlık üretir.
Proje paketi; mimari, statik, mekanik, elektrik ve zemin etüdü ile tamamlanır. İnşaat sürecinde yıkım, ihata, iskele ve iş güvenliği planı mevzuata tabidir. Tarihi doku veya tescil riski varsa koruma kontrolü erken yapılmalıdır.
Finansman, banka teminatı ve hakediş çizelgesi eklenirse şeffaflık artar. Maliklere periyodik bilgilendirme yükümlülüğü güveni güçlendirir. Sözleşmeye eklenen örnek bağımsız bölüm listesi paylaşım uyuşmazlıklarını azaltır.
6) Süreç Zamanlaması ve Paralel Adımlar
Salt çoğunluk kararı tek başına inşaata izin vermez; tespit kesinliği, tutanak, sözleşme, ruhsat ve tahliye zinciri sıralı ilerler. Buna karşılık kira yardımı başvurusu, geçici konut arayışı ve müteahhit görüşmeleri paralel yürütülebilir. Paralel planlama, 90 günlük tahliye baskısı olan projelerde özellikle önemlidir.
Kritik yol analizi ile toplantı, tebliğ, pay satışı ve ruhsat takvime bağlanmalıdır. Gecikme cezası içeren sözleşmelerde resmi süreler gerçekçi hesaplanmalıdır. Eksik belge nedeniyle ruhsat iadesi, salt çoğunluk kazanımını boşa çıkarabilir.
Malik komitesi veya temsilci ataması karar hızını artırır. Temsilcinin yetki sınırı tutanak ve vekâletle netleştirilmelidir. Haftalık durum özeti, çok paydaşlı projelerde bilgi asimetrisini düşürür.
7) Sık Hatalar ve Risk Yönetimi
Sık hatalar: güncel olmayan pay cetveli, eksik tebliğ, gündemsiz oylama, belirsiz karar metni, koruma statüsünün atlanması ve usulsüz bedel tespitidir. Bu hatalar idari iptal veya dava doğurabilir. Salt çoğunluğun “her şeyi çözer” sanılması da risktir; fizibilite ve maliyet paylaşımı ayrı uzmanlık ister.
Azınlık maliklerle iletişim kopukluğu direnç ve medya baskısı yaratabilir. Şeffaf bilgilendirme, yazılı teklif ve makul süre tanıma hukuki kalkan sağlar. Müteahhit seçiminde referans, teminat ve geçmiş dönüşüm işleri incelenmelidir.
Yoğun dönüşüm mahallelerinde ruhsat ofisi yoğunluğu gecikme üretir; erken randevu ve belge hazırlığı avantajdır. Risk matrisi; tebliğ, tapu, ruhsat ve finansman başlıklarında ayrı skorlanmalıdır.
8) Sonuç
4 Şubat 2026 düzenlemesiyle salt çoğunluk (P+1), kentsel dönüşüm kararlarını hızlandıran kritik bir eşik haline gelmiştir. Başarı; doğru pay hesabı, usulüne uygun malik toplantısı, adil pay satışı ve teknik-ruhsat hazırlığının paralel ilerlemesine bağlıdır. Eşik düşmüştür; kalite ve hukuki güvenlik standartları düşmemelidir.
Salt çoğunluklu kentsel dönüşüm projeniz için bize ulaşın.